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Comprei um apartamento, quais as obrigações para com o condomínio?

A um determinado momento na vida de cada um pode haver uma nova forma de viver em sociedade: viver por aquisição de uma fração num edifício em Propriedade Horizontal, vulgarmente designado como condomínio.

De facto não se passa a viver em condomínio: passa-se a viver numa habitação (fração) que está integrada num edifício constituído em propriedade horizontal, e em que existe um conjunto de regras que regula o funcionamento desse mesmo edifício. Essas regras podem decorrer da existência de legislação que as imponha, e também das regras que os residentes proprietários decidiram estabelecer (regulamento do condomínio), e acatar, para que a convivência e as relações de vizinhança entre eles não seja impossível. Por isto deverá saber:

Durante o processo de aquisição do imóvel:

Deverá requerer o regulamento de condomínio ao vendedor; caso este não o possua deverá contactar o administrador do condomínio. Este é fundamental visto que no regulamento do condomínio podem constar regras de mudanças, onde por exemplo todos os móveis e eletrodomésticos terão que entrar no prédio pela garagem. Poderá também ter a obrigatoriedade de comunicação de períodos de ruído intenso para fins de obras.

Após a aquisição do imóvel:

Deverá comunicar ao condomínio a data em que efetivamente é proprietário da fração por motivos de facturação. É pratica corrente muitos condomínios faturarem ao trimestre em vez de mensalmente. No sentido de estar ao corrente da situação e não haver surpresas de falhas de comunicação deverá comunicar ao gestor de condomínio a sua entrada no prédio prontamente.

É obrigado a comunicar a contratualização de um seguro para a fração e fazer prova da mesma à gestão de condomínio. A exibição dessa prova é exigível anualmente e não basta apresentar a apólice: é indispensável apresentar o recibo de prémio. Alternativamente poderá aderir ao seguro coletivo do prédio, se existir, pedindo a inclusão da fração na apólice respectiva.

Durante a permanência no imóvel:

Após um período de adaptabilidade às convivências que se criaram, às rotinas ou usos que se estabeleceram, deverá procurar integrar-se e participar ativamente na vida dessa comunidade bem como evitar a prática de atos que sejam reprováveis pelos restantes coproprietários. Como na vida comum, regulada pelo Código Civil, não é possível invocar o desconhecimento da regra, para justificar um determinado comportamento, uma determinada ação, ou uma recusa numa determinada participação, estipulada esta também pelo regulamento do condomínio.

Lembre-se que hoje é o “novato”, como amanhã serão outros os “nossos novos vizinhos”, relativamente aos quais quereremos que sejam aplicadas as regras que, por vezes, tanto trabalho e tantas horas de reunião foram necessárias para se obter um equilíbrio que a todos satisfaz. Desfazer este equilíbrio é muitas vezes transformar as relações de coabitação numa equação impossível.

Atividade de Alojamento Local mum prédio de escritórios é legal?

Num edifício concebido e construído para ser exclusivamente de escritórios, e cuja licença de utilização emitida oficialmente refere que se destina a escritórios, e onde há vinte e oito anos como tal tem funcionado, foi transacionada uma fracção, a que o novo proprietário decidiu fazer algumas alterações, feitas à socapa de modo “ não dar nas vistas”. Contudo o vigilante/porteiro apercebeu-se dessa movimentação e a nós a denunciou.

Conseguiu-se apurar que estávamos em presença de obras cujo objectivo era que um escritório ficasse transformado espaço de alojamento dotado de chuveiro, cozinha/copa, dois quartos e hall de entrada.

O novo proprietário foi interpelado formalmente por carta registada para se abster de levar por diante os seus intentos porquanto, no nosso entendimento, isso configurava uma alteração do fim a que se destina a fracção, alteração essa que estava a ser levada a cabo à revelia de todas as regras do Código Civil.

O referido proprietário ignorou o aviso, e prosseguiu as obras.

Nós, Urbimo – Administração de Condomínios, administradores do condomínio, decidimos solicitar a intervenção da autoridade municipal com competências para fiscalizar se a atividade exercida está de acordo com aquela que está licenciada. Por ela licenciada! A referida autoridade deslocou-se ao local por duas vezes, constatou à segunda vez da efetiva alteração do uso do espaço, e transmitiu-nos a sua intenção de notificar o proprietário da “desconformidade” (expressão nossa).

Ficámos confiadamente expectantes que afinal as “fintas interpretativas” à legislação têm perna curta!

Entretanto fomos contactados por um terceiro que assumiu e demonstrou a titularidade de arrendatário do espaço onde iria desenvolver a atividade de Alojamento Local, afirmando ainda ser conhecedor das nossas diligencias para que isso não acontecesse, mas referindo que a atividade por si exercida já estava perfeitamente legalizada junto das autoridades competentes; convidado a exibir tal permissão, fê-lo de imediato, mostrando um documento do Turismo de Portugal que atestava isso mesmo. E mais: consta do documento ser o Turismo de Portugal a única entidade no País com competência para certificar o dito Alojamento Local.

Ficámos evidentemente estupefactos com o que vimos, mas na ainda esperança – já pouca – de que a entidade municipal com competências fiscalizadores pudesse vir dizer que alterar um escritório para uma habitação não era possível, pois isso viola o titulo constitutivo da propriedade horizontal, em matéria do destino a fracção, violando a  descrição na conservatória do registo predial e violando ainda o originário modo de construção,  ainda que tudo isso esteja embrulhado no papel de negócio de alojamento. Mas enganámo-nos, porque na pretérita semana a referida entidade veio dizer que afinal aquela alteração não viola nada, e pode prosseguir a sua atividade. Invocou a legislação em vigor, nomeadamente o dec-lei 128/2014 de 29 der Agosto.

OU SEJA: PODE PROSSEGUIR A SUA ATIVIDADE DE ALOJAMENTO LOCAL NUM PRÉDIO DE ESCRITÓRIOS!

Várias abordagens se farão a esta temática, não sendo desde logo entendível que haja duas entidades oficiais com competências na matéria: o Turismo de Portugal e as Câmaras Municipais, que pela amostra trabalham sem coordenação de critérios. Perfilhamos sem reservas a opinião do dr. Abílio Neto quando diz: “… é à Câmara municipal que compete exclusivamente pronunciar-se sobre a compatibilidade entre a atividade concreta pretendida e o uso genérico fixado para o edifício ou fração ...”

O referido dec-lei determina que se proceda ao registo através de comunicação prévia com prazo dirigido ao presidente da Câmara, e que o veículo de registo é o Balcão Único Eletrónico, que lhe confere um número, após decorrido um prazo de dez dias contados a partir da data da sua apresentação sem que haja oposição.

Primeira questão: como é que se sabe que alguém pediu esse registo? Ninguém sabe que um vizinho qualquer seu deu esse passo.

Segunda questão: quais os motivos que são válidos para haver oposição?

O dec-lei é claro:

a) incorreta instrução da comunicação prévia;
b) vigência do prazo resultante de cancelamento de registo;
c) Violação das restrições à instalação decididas pelo município, (tem a ver com áreas de contenção), ou falta de autorização adequada do edifício.

ENTÃO QUAL O PAPEL RESERVADO ÀS ASSEMBLEIAS E ADMINISTRAÇÕES DOS EDIFÍCIOS?

Se houver oposição por parte destes à instalação de alojamento local, os seus argumentos não são atendíveis por não se enquadrarem em nenhuma das alíneas precedentes.

Pergunta principal: não será motivo atendível pelo presidente da câmara a oposição manifestada por um órgão de administração do edifício?

E se após a constatação de que o licenciamento do local “deu para o torto”, quem tem competência para fazer cessar a atividade?

De fato o dec-lei remete para o Presidente da Câmara a competência para fazer cessar a atividade de alojamento local mediante a observância de certas condições entre elas a realização de uma assembleia geral de condóminos, mas a competência para atribuição de licença de funcionamento é do Turismo de Portugal. Ou seja: um pode tirar o que o outro dá. Não seria mais lógico um modelo que mais se aproximasse das competências das autarquias locais?

Por outro lado como entender que o Turismo de Portugal se possa sobrepor à limitação do exercício do direito de propriedade, característica intrínseca da propriedade horizontal?

O dec-lei 128/2014 está repleto de disposições que na prática torpedeiam os poderes dos proprietários de fiscalizar ou disciplinar o uso do edifício – do seu edifício.

A instalação de um alojamento local não depende da observância de qualquer apreciação prévia de ninguém e de nenhuma entidade. Nem a assembleia nem o administrador, nem pelos vistos as Câmaras Municipais. À posteriori a assembleia poderá deliberar que pretende que o presidente da câmara declare a cessação do negócio. Tudo muito difícil.